높은 투자 수익률

마지막 업데이트: 2022년 5월 10일 | 0개 댓글
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[땅집고] 2021년 투자 수익 실현 여부(좌), 투자 수익 실현 상품(우). /직방

포트폴리오의 기하수익률을 높이는 방법

자산배분 투자는 포트폴리오의 변동성을 줄이고 기하수익률을 높여서 패시브(passive)하게 장기투자하면서 투자금을 복리로 증식하는 것을 목표로 한다. 포트폴리오의 변동성은 MDD(최대손실폭, Maximum Drawdown - 일정 기간 동안 주가가 고점에서 저점으로 떨어진 비율을 계산한 수치)와 Worst year(연간 기준 최대 손실폭)을 이용해 평가할 수 있고 기하수익률은 CAGR(연평균 성장률, compound annual growth rate - 수년 동안의 성장률을 매년 일정한 수익률을 지속한다고 가정해 기하평균 수익률로 환산한 것)을 활용한다.

변동성이 작고 CAGR이 높을수록 장기투자하면 복리로 자산을 불릴 확률과 수익률이 높아진다. 변동성을 Risk(위험)로 가정해 단위 위험 대비 수익률로 환산한 샤프 지수(Sharpe ratio - 표준편차를 이용해 펀드의 성과를 평가하는 지표로 단위 위험 당 초과 수익률을 평가하는데 활용된다)를 통해 포트폴리오가 얼마나 위험대비 효율적으로 수익을 낼 수 있는지 평가하기 용이하다.

일반적으로 높은 CAGR을 가진 자산을 골라서 집중적으로 장기투자하면 우수한 투자 결과가 나올 거라고 생각한다. 워런 버핏은 배우자에게 ‘자신이 죽으면 자산의 10%는 미국 국채에 90%는 S&P500 지수를 추종하는 높은 투자 수익률 Vangaurd의 인덱스펀드(ETF)에 투자하라’고 CNBC 방송에서 유언하기도 했다. 미국의 대표 주가 지수인 S&P500 지수는 나스닥 보다 변동성이 작고 CAGR도 낮은 편이지만 상대적으로 안전하게 연간 13%(최근 10년 기준 13.8%, 30년 기준 10.2%)에 가까운 복리 수익을 기대할 수 있다.

실전 투자에서 높은 CAGR을 가진 위험자산을 100% 편입해 운용하면 최대의 기대수익률을 거둘 것으로 보이지만 실제로 운용해보면 그렇게 되지 않을 확률이 높다. 높은 CAGR 뒤에 숨어있는 높은 변동성으로 투자하는 기간 동안의 시장 상황에 따라 투자수익률이 결정되기 때문이다.

운이 좋아 2020년 3월이나 2022년 8월부터 S&P500 지수 ETF 투자를 시작했다면 상대적으로 빠르게 수익 구간에 들어가 편안하게 투자를 이어할 수 있지만, 운이 나빠 2019년 말이나 2021년 11월에 S&P500 지수 ETF 투자를 시작했다면 초반부터 크게 손실을 볼 수 있다.

그래서 경험 있는 투자자는 절대로 총자산의 전부를 한 번에 투자하지 않는다. 비중 조절을 통해 마켓타이밍의 영향을 최대한 줄이고 기하수익률을 높여서 리스크를 최소화하고 성공적으로 투자할 확률을 극대화한다(기하수익률과 섀넌의 도깨비, 비중조절에 대해서는 과거에 기고한 적 있다).

따라서 하락장의 초입에서 S&P500 지수를 추종하는 ETF에 높은 비중으로 진입한 투자자는 경험이 많지 않은 높은 투자 수익률 초보투자자일 확률이 높고, 투자하고 얼마 되지 않아 고점 대비 30% 가까이 하락하는 하락장을 온전히 견딘다는 것은 불가능에 가깝다. S&P500 지수의 최근 30년간 CAGR은 10.2% 지만 MDD는 -50.8%, 연간 기준으로 최대 -36%까지 하락할 수 있기 때문이다.

장기적으로 복리로 상승하는 자산이라도 투자를 시작하는 시점과 마치는 시점은 마켓타이밍의 영향을 벗어날 수 없다. 따라서 포트폴리오의 변동성을 최소화하려는 노력을 투자전략에 포함시키면서 실전 투자에 임해야 한다.

1) 마켓타이밍의 영향을 줄여줄 수 있는 가장 간단한 방법은 분할 매수, 분할 매도다. 투자를 시작할 때는 투자금을 일정 비중으로 나눠 일정 기간마다 분할해서 매수하거나 적금처럼 적립식으로 투자금을 불려나가면 변동성을 줄일 수 있다. 매도도 마찬가지로 중요하다. 수십년 동안 장기투자를 마치고 은퇴 후에 높은 투자 수익률 투자금 일부를 은퇴자금으로 활용할 때도 일정 비중으로 나누어 정기적으로 매도하는 것이 좋다.

2) 두 번째는 포트폴리오 자체의 변동성을 줄여 투자하는 것이다. 예를 들어 위험자산 A를 100% 보유한 포트폴리오는 CAGR은 높지만 변동성이 크다. 위험자산 A의 비중을 60%로 낮추고 현금의 비중을 40%로 올린다면 포트폴리오의 기대수익률은 낮아지지만 변동성을 낮출 수 있다. 일정량의 현금의 비중을 확보하는 것만으로도 포트폴리오의 변동성을 낮추고 안전마진을 확보할 수 있다. 만약 위험자산 A가 하락할 때 높은 확률로 가격이 상승하는 B라는 안전자산을 같이 보유하면 어떻게 될까? 위험자산 A 60%, 안전자산 B 30%, 현금 10%의 포트폴리오는 단순하게 안전자산 없이 현금을 보유한 포트폴리오 보다 효율적으로 리스크를 낮추고 투자수익률을 높일 수 있다. 위험자산 A와 안전자산 B는 상관계수가 낮을수록 좋다. 그리고 대표적 위험자산인 주식과 가장 상관계수가 낮은 안전자산이 바로 미국 장기국채이다.

자산배분에서의 현금과 미국장기채의 효과

시장은 과거와 다르게 전개되는 것이 보통이지만 현재 포트폴리오를 편성할 때 과거 데이터를 백테스팅 해본다면 기대수익과 변동성을 대략적으로 예상할 수 있다. 앞서 이야기한 대로 위험자산과 현금, 장기미국채의 비중 조절을 통해 포트폴리오의 CAGR과 변동성 그리고 위험대비 수익률에 어떠한 영향을 미치는지 간단히 알아보자.

Portfolio1 SPY 100% Portfolio2 SPY 60% 현금 40% Portfolio3 SPY 60% TLT 40%

Portfolio1 은 S&P500 지수를 추종하는 ETF인 SPY를 100% 비중으로 편입했다. 위험자산 100%의 높은 투자 수익률 포트폴리오이다. Portfolio2 는 SPY 60%만 넣고 현금을 40% 편입했다. Portfolio3 은 위험자산 SPY는 60%로 Portfolio2와 같지만 안전자산 TLT를 현금 대신에 40% 편성했다. 현재는 경제사이클 상으로 금융위기 직전과 비슷한 시기라 미국 서브프라임 모기지 금융위기가 터지기 직전 년도인 2007년부터 1만 달러를 투자했다고 전제해봤다. 그리고 매월 100달러씩 적립식으로 투자금을 늘리며 매달 리밸런싱을 했다고 가정해보고 백테스팅한 결과는 다음과 같았다.

Portfolio1(파란색) 은 위험자산(SPY) 100%로 높은 투자 수익률 구성된 포트폴리오 답게 CAGR이 높았다. 2007년에 1만 달러를 투자하고 매월 100달러씩 적립해 리밸런싱만 해도 2022년에는 투자금이 9만9,240달러로 불어났다. CAGR이 15.87%로 15년간 15% 이상으로 복리 수익을 거둔 셈이다. 가장 성적이 좋았던 해에는 연간 32.31%의 수익을 거두기도 했지만 가장 좋지 않았던 해에는 -36.81%로 손해가 많이 났다. MDD는 -50.8%나 돼서 금융위기 최저점에는 투자금이 반토막 나기도 했다. 위험대비 수익률 비율을 나타내는 Sharpe Ratio는 0.59에 그쳤다.

Portfolio2(빨간색) 는 위험자산(SPY)의 비중을 60%로 낮추고 40%의 현금을 보유했다. 15년 후 투자금은 6만5,871달러로 6.5배 늘었고 CAGR은 12.86%였다. 최고 수익이 났던 해는 18.99%로 위험자산 100%의 포트폴리오에 비해 낮았지만 최악의 성적을 거둔 해가 -23%, MDD는 -33%로 변동성이 훨씬 줄었다는 게 특징이다. 변동성이 작을수록 좀 더 안정적인 투자를 가능하게 해준다. 위험대비 수익률 비율 Sharpe Ratio는 0.59%로 같았다.

Portfolio3(노란색) 은 위험자산(SPY)의 비중이 60%, 안전자산(TLT, 미국장기채)의 비중이 40%인 포트폴리오다. 15년 후 투자금은 8배(7만9,464달러)로 불어났고 CAGR은 14.23%로 SPY 100%인 Portfolio1에 비해서 1% 밖에 차이가 나지 않는다. 최고의 수익을 거둔 해는 25% 최악의 성적을 거둔 해는 -15.45%로 줄어둔 수익률에 비해 손해가 나는 정도가 확연하게 개선된 것을 알 수 있다. MDD는 -28%로 SPY 100%와 거의 두 배 차이가 난다. Sharpe Ratio는 0.77%로 Porfolio1과 2보다 위험대비 높은 수익률을 거뒀음을 알 수 있다.

이렇게 포트폴리오에서 현금의 비중을 넣어서 위험자산의 비중을 조절하면 변동성을 조절할 수 있다. 위험자산과 음의 상관관계를 가진 안전자산을 현금 대신 포함하면 CAGR이 줄어드는 효과를 최소화하고 MDD와 변동성을 더욱 효과적으로 줄여서 위험대비 수익률을 개선할 수 있다는 사실을 알아봤다. 자산배분 투자에서 안전자산으로 미국 장기채가 왜 최고의 선택이 되는지 앞으로 알아보도록 하겠다.

"지난해 수익률 가장 높았던 투자상품은 부동산"

[땅집고] 2021년 투자 수익 실현 여부(좌), 투자 수익 실현 상품(우). /직방

[땅집고] 지난해 국민들에게 가장 높은 수익률을 안겨준 것은 투자 상품은 부동산인 것으로 나타났다.

14일 부동산 플랫폼 업체 직방이 지난달 10~24일 직방 애플리케이션(앱) 접속자 720명을 대상으로 설문한 결과, 전체의 36.0%(259명)가 지난해 재테크·투자로 수익을 실현했다고 답했다.

이 중 수익률이 높았던 상품은 '부동산'(39.8%)이었다. 이어 ▲주식(33.2%) ▲가상화폐(7.7%) ▲펀드(6.6%) 등 순으로 수익률이 높았다는 응답 결과가 나왔다.

다만 수익실현 상품 결과는 연령대별로 차이를 보였다. 20대 이하는 '주식'이라고 응답한 비중이 절반 정도로 가장 많았으며, 이어 '가상화폐'가 33.3%로 뒤를 이었다.

30대에서도 '주식'으로 수익을 낸 사람들이 가장 많았다. 반면 40대 이상에서는 '부동산'을 통해 수익을 실현했다고 응답한 비율이 최고였다.

재테크·투자 수단으로 '부동산'을 보유하고 있는지에 대한 질문에 38.6%(278명)가 '예'라고 답했다. 현재 부동산을 보유하고 있지는 않지만, '투자 예정'인 사람은 40.6%(292명)에 달했다. 즉 투자 예정 수요까지 포함하면 전체 응답자 중 80% 정도가 '부동산'을 재테크· 투자 수단으로 고려하고 있는 셈이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 몇 년간 집값이 큰 폭으로 오르고 기준금리까지 인상하면서 주택 거래량이 감소했지만, 올해도 부동산에 대한 관심이 계속될 전망”이라며 “다만 기준금리 인상, 대출규제 등 요인을 고려하면 무리한 투자보다는 부담 가능한 안정적인 투자 전략이 필요한 시점"이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 [email protected]

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높은 투자 수익률

[인포스탁데일리=(시카고)이동훈 기자] 유명 주식 블로거인 젠알파는 타겟(TGT)의 주식이 지난 11월부터 강한 조정을 받아 하락했지만, 유명 대기업들과 협업을 통해 옴니채널 전략을 잘 수행했다고 평가했다. 타겟의 재무적으로 매우 탄탄하고 배당금을 계속 인상하는등 높은 투자 수익률을 내고 있어 '매수'해야 한다고 평가했다.

지난 3개월 간 미국 기술주들은 집중 매도로 인해 크게 하락해 작년 최고치에 비해 상당히 하락했다. 하지만 많은 기술주 기업들은 성장 단계에 있어 수익성을 내지 못하고 있는게 사실이다. 젠알파는 "미 연준이 기준 이자율 인상을 발표하고 높은 인플레이션으로 인해 주가 변동성이 큰 요즘 기술주에 선뜻 투자를 하는 것은 상당히 힘들다"면서 "지금은 매출 및 수익을 많이내는 가치주 회사의 주식을 매수하는 편이 훨씬 좋다"고 추천했다.

타겟은 월마트(WMT)와 더불어 대표적인 대형 소매업체다. 타겟의 주식은 작년 11월 중순 256달러 기록한 후 주가는 하락세를 지속해 현재 217달러 수준에 거래되고 있다. 217달러는 50일 및 200일 이동 평균선 이하이며 타켓 주식의 RSI(Relative Score Index:상대 비율)지수는 35로 과매도 된 것으로 나타난다.

타겟의 2021 회계연도 3분기 매출은 전년 대비 12.3% 늘어난 256억 달러를 기록해 강한 성장세를 보였다. 지난 3분기 매출은 시장 컨센서스를 무려 10억9000만 달러 상회했다. 동점포 판매는 9.7%를 기록했고 디지털 판매는 29%나 성장해 총 매출이 크게 늘어났다.

미국 유통계의 공룡기업 아마존(AMZN.O)은 여전히 위협적인 경쟁업체다. 이에 맞서 타겟도 당일 주문 픽업, 당일 드라이브 스루 픽업 및 당일 배송 서비스를 2020 회계연도 대비 60%나 증가시켜 옴니체널(매장과 온라인 동시 판매) 전략을 성공적으로 실행했다. 미국 내 많은 매장을 제공해 접근성의 편의를 고객들에게 제공하고 있다. 젠알파는 "95%의 온라인 및 매장내 주문이 점포에서 처리됐다는 것을 보면 매장의 접근성이 매출에 엄청난 기여를 한다는 것"이라고 말했다.

타겟은 판매 제품군 확대를 위해 숍인숍 컨셉을 기반으로 디즈니(DIS), 애플(AAPL.O) 및 울타뷰티(ULTA.O)등의 인기 많은 브랜드와 제휴해 매출을 늘려가고 있다. 제휴한 숍인숍 브랜드 매출은 계속 늘어나 디즈니 매장과 애플 매장의 수를 크게 확대했다. 게다가 울타뷰티 숍은 화장품 제품군을 크게 확대해 고객들로 부터 큰 호응을 얻고 있다. 타겟은 숍인숍 제품을 옴니채널을 통해 향후 매출을 증가 시키려는 노력을 하고있다.

투자 리서치 회사 투르이스트에 의하면 미국 중산층의 자산 증식이 되면서 소비능력이 증가했다. 이에 따라 중산층을 주요 고객으로 하는 타겟의 매출 또한 수혜를 입었다는 분석이다. 타겟의 재무재표는 매우 탄탄하다. 현재 현금 보유액은 코로나19 팬데믹 기간을 제외한 지냔 10년래 최고치를 기록했다. 타겟의 2020 회계연도 와 2019 회계연도 순부채/EBITDA 멀티플은 각각 1.55배와 1.77배를 기록했다. 2021 회계연도 0.87배로 매우 낮았다.

타겟의 배당 수익률은 1.7%로 그다지 높지는 않다. 하지만 배당지급율은 27%이며 지난 5년간 배당금 성장률은 6.4%를 기록했다. 높은 유동성을 기반으로 타겟은 지난 50년간 배당금을 계속 인상한 배당왕 주식이다. 자사주 매입도 적극적으로 해 지난 10년간 27%의 자사주를 매입했다.

자료=Seeking Alpha

자료=Seeking Alpha

타겟 투자시 우려해야 할 부분은 월마트와 아마존과의 경쟁심화다. 두 회사다 타겟을 능가하는 유통망을 보유하고 있어 가격 경쟁면에서도 유리하다. 전 세계적으로 나타나고 있는 공급망 붕괴와 인플에이션으로 인해 마진 하락의 가능성이 있다. 야심차게 시작한 식료품 서비스는 월마트와 아마존 자회사 홀푸드에 비해 매출이나 규모 작아 경쟁에서 쳐지고 있다.

현재 타겟의 주가는 217달러선으로 선행 PER의 16.4배에 거래되고 있다. 시장 컨센서스는 성공적인 옴니채널 전략, 매장의 접근성, 16.1% EPS 성장률을 감안하면 올해 목표 주가를 277달러로 책정했다. 이는 배당금을 포함해 올해 수익률이 29%를 기록할 것임을 의미한다.

젠알파는 "타겟의 주식은 최근 약세를 면치 못하고 있지만 사업 펀트멘탈은 여전히 강하다"면서 "숍인숍 전략 성공, 옴니체널 성공및 높은 매장 접근성을 기반으로 매출 성장세를 이어가고 있다"고 설명했다. 이어 "재무적으로 견조해 주주환원을 지속해 높은 자본수익을 내고 있으며 주가의 상승 여지도 상당하다"고 평가하며 "매수"의견을 제시했다.

높은 투자 수익률

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    • 이효지 기자
    • 승인 2022.01.26 14:03
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      (세종=연합인포맥스) 이효지 기자 = 지난해 오피스 투자수익률이 8%대를 기록한 것으로 나타났다.

      26일 한국부동산원의 2021년 4분기 상업용부동산 임대동향조사 결과에 따르면 지난해 상업용부동산의 연간 투자수익률은 6~8%대로 다른 투자상품보다 높은 수익률을 나타냈다.

      지난해 국고채(3년) 금리는 1.39%, 회사채(AA-등급) 수익률은 2.08% 수준이었다.

      부동산원은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화로 임대소득은 감소했으나 저금리, 시중 유동성 증가, 주택시장 규제 강화로 상업용부동산으로 투자자금이 유입되면서 자산 가치가 올랐다고 설명했다.

      오피스 투자수익률은 8.34%로 전년 대비 2.33%포인트(p) 올랐다.

      시도별로 서울, 경기, 울산 등에서 8% 이상의 수익률을 보였고 서울에서는 여의도(10.70%), 경기 수원시 인계동(10.72%), 울산 남구 신정동(10.30%)의 수익률이 높았다.

      반면 인천, 전남은 4%대 수익률을 나타내는 등 지역별로 편차가 컸다.

      상가의 경우 모든 유형에서 전년 대비 투자수익률이 높아졌고 서울 중대형 상가는 7.90%로 모든 유형에서 가장 높은 수익률을, 세종 집합상가는 2.86%로 가장 낮은 수익률을 나타냈다.

      지난해 공실률은 오피스가 10.9%로 연초 대비 0.2%p 하락했다.

      상가에 비해 안정적인 수요를 보이는 가운데 비대면 업종 증가 및 프롭테크 기업 등의 업무공간 확대에 따른 오피스 수요가 늘어난 영향이다.

      상가는 다중이용시설을 중심으로 영업환경이 나빠지며 중대형 상가는 공실률이 연초 13.0%에서 연말 13.5%로, 소규모 상가는 6.4%에서 6.8%로 높아졌다.

      서울은 공실률이 전국 평균을 밑돌았으며 오피스는 임차수요가 안정적으로 유지되며 7.8%를 나타냈다.

      상가는 외국인 관광객 의존도가 높은 명동 상권에서 코로나19 영향으로 공실이 급증한 가운데 중대형 상가는 8.9%에서 10.0%로, 소규모 상가는 6.5%에서 6.7%로 높아졌다.

      임대가격지수는 오피스의 경우 노후 오피스 수요 감소, 렌트프리 증가로 전년 대비 0.49% 하락했으며 상가는 매출액 감소, 임대 매물 증가 등의 영향으로 전년 대비 0.79~0.94% 하락했다.

      4분기만 보면 투자수익률은 오피스가 2.11%로 전기 대비 0.31%p 올랐고 중대형 상가는 0.26%p 상승한 1.83%를 기록했다.

      전국 평균 공실률은 높은 투자 수익률 오피스가 0.1%p 내린 10.9%, 중대형 상가는 0.2%p 오른 13.5%를 나타냈고 소규모 상가는 6.8%로 0.3%p 올랐다.


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